Na Dominikanie można kupić apartament i nie zapłacić podatku od samego zakupu. A potem przez piętnaście lat nie zapłacić ani peso rocznego podatku od nieruchomości. Brzmi jak sztuczka z reklamy, a to zwykły, urzędowy mechanizm, który działa od ponad dwóch dekad i ma swoją nazwę: CONFOTUR.

Co to jest CONFOTUR

CONFOTUR to potoczna nazwa dominikańskiej ustawy nr 158-01 o stymulowaniu rozwoju turystycznego, uchwalonej w 2001 roku, wraz z rozporządzeniem wykonawczym 195-21. Logika jest prosta: państwo chce, żeby kapitał budował tam, gdzie turystyka dopiero rośnie albo ma się rozwijać mocniej. W zamian za inwestycje w zatwierdzonych rejonach turystycznych oferuje zwolnienia podatkowe, i to nie tylko deweloperom, ale też kupującym pojedyncze apartamenty.

Program obejmuje rejony takie jak Punta Cana, Cap Cana, Juan Dolio czy północne wybrzeże. Deweloper zgłasza projekt do zatwierdzenia, otrzymuje certyfikat, a każdy kto kupi jednostkę bezpośrednio od dewelopera w takim projekcie, korzysta z ulg na równych prawach. Cudzoziemiec na dokładkę tego samego co Dominikańczyk, licencje rezydenta nie są potrzebne.

Jakie dokładnie ulgi dostajesz

Dwie pozycje, które w normalnych warunkach bolą kupującego najbardziej.

Pierwsza: podatek od transferu. Standardowo 3% wartości transakcji, płatne przy zakupie. W projekcie z certyfikatem CONFOTUR jest zero. Przy apartamencie za 365 tysięcy dolarów to od razu około 11 tysięcy oszczędności.

Druga: roczny podatek od nieruchomości, IPI. Standardowo 1% wartości powyżej progu (próg to około 145 tysięcy dolarów, kwota indeksowana). W projekcie z certyfikatem CONFOTUR nie płacisz go przez piętnaście lat. Przy tym samym apartamencie za 365 tysięcy to około 2200 dolarów rocznie, więc w skali pełnych piętnastu lat około 33 tysięcy dolarów.

Razem, licząc oba podatki, w gospodarstwie domowym zostaje około 40-45 tysięcy dolarów. Kwota, za którą na Dominikanie kupuje się wykończone mieszkanie.

Licznik, który łatwo przeoczyć

Jest jedno ALE, o którym pośrednicy mówią rzadziej. Piętnaście lat biegnie od zatwierdzenia projektu, nie od dnia Twojego zakupu. Deweloper dostał certyfikat pięć lat temu? Twój licznik startuje z dziesięcioma latami, nie z piętnastoma. Przy pierwszych fazach dużych projektów różnica jest kosmetyczna, ale przy inwestycjach zafakturowanych pod koniec sprzedaży warto zapytać o datę rozporządzenia i policzyć, ile zostaje.

Kto realnie może z ulgą skorzystać

Zasady są trzy i wszystkie muszą być spełnione naraz. Kupujesz nową jednostkę bezpośrednio od dewelopera. Projekt ma aktualny certyfikat CONFOTUR. Transakcja ma miejsce w okresie objętym zwolnieniem.

Rynek wtórny, czyli odsprzedaż między osobami prywatnymi, z ulgi transferowej zwykle już nie korzysta. Jeśli więc widzisz okazyjny apartament na odsprzedaży w projekcie CONFOTUR, cudowna cena może być okazyjna właśnie dlatego, że nabywca będzie płacił podatek od transferu w normalnej wysokości. Dla kupującego to argument do negocjacji ceny.

Jak sprawdzić, że ulga faktycznie działa

Deweloperzy nie ukrywają statusu CONFOTUR, bo to jeden z ich najmocniejszych argumentów sprzedażowych. Mimo to poproś o numer rozporządzenia przyznającego zwolnienie i upewnij się, że data obejmuje Twoją jednostkę i fazę. Notariusz obsługujący transakcję powinien to potwierdzić w akcie zakupu. Dokument, nie obietnica na wizycie w salonie sprzedaży.

Dla kogo to się opłaca najbardziej

Rachunek wychodzi najładniej przy nieruchomościach najemnych. IPI, którego nie płacisz przez kilkanaście lat, przy typowym zwrocie z najmu 5-7% rocznie działa jak podniesienie stopy zwrotu o pełny punkt procentowy, bez żadnego dodatkowego ryzyka. Przy drugim domu używanym kilka tygodni w roku oszczędność jest ta sama, tylko mniej ją widać, bo nie ma jej z czym porównać.

Pełny przegląd podatków i opłat przy zakupie opisaliśmy w przewodniku o kosztach transakcji na Dominikanie, a projekty z certyfikatem CONFOTUR regularnie pojawiają się w naszym przeglądzie nowych inwestycji. Przed podpisaniem umowy warto wrócić do obu tekstów i policzyć własny przypadek na spokojnie, z konkretną liczbą z apartamentu, który Cię interesuje. Piętnaście lat zwolnienia to rzecz, która zdarza się raz na transakcję.