Czy cudzoziemiec w ogóle może być pełnym właścicielem? Tak, i to zdziwiło już wielu

Najczęstsze pytanie, jakie słyszymy od klientów, brzmi: czy na Dominikanie kupuję realną własność, czy tylko jakąś formę najmu. Odpowiedź zaskakuje większość. Dominikańska konstytucja w artykule 25 przyznaje cudzoziemcom dokładnie te same prawa i obowiązki co obywatelom kraju. Wyjątkiem jest wyłącznie udział w życiu politycznym, więc nieruchomości to w ogóle nie dotyczy.

W praktyce oznacza to pełną własność, zwaną freehold. Kupujesz dom, działkę albo apartament bezpośrednio na siebie, bez rezydencji, bez lokalnej spółki i bez partnerów. Możesz mieszkać w nim, wynajmować go, sprzedać albo zostawić w spadku dokładnie tak samo jak Dominikańczyk. Równość tę potwierdzają też coroczne raporty o klimacie inwestycyjnym: na Dominikanie nie ma ograniczeń dla zagranicznych właścicieli ziemi.

Tytuł z rejestru, a nie akt z szuflady: system Torrens

Dominikana przeszła na system rejestracji znany jako Torrens, wzorowany na rozwiązaniach australijskich. Cała ziemia podlega rejestracji państwowej, a dowodem własności jest Certificate of Title wydawany przez Jurisdicción Inmobiliaria, czyli dominikańską jurysdykcję ds. nieruchomości.

To istotna różnica wobec krajów, w których własność udowadnia się łańcuchem umów notarialnych. Tutaj liczy się wpis w rejestrze, nie papier, który sprzedający wyciągnie z segregatora. Przy zakupie weryfikujesz tytuł w rejestrze, sprawdzasz obciążenia i dopiero wtedy wpłacasz depozyt. Prosta zasada, która w tym systemie faktycznie wystarcza.

Deslinde: słowo, które oszczędza fortunę

To najważniejsze pojęcie, o którym większość kupujących nie ma pojęcia. Deslinde to procedura wydzielenia nieruchomości i nadania jej indywidualnego numeru katastralnego. Ustawa rejestrowa 108-05 wymaga, żeby jednostka w kondominium, na przykład apartament, była formalnie wydzielona. Bez wykonanego deslinde apartament nie jest należycie zindywidualizowany.

Konsekwencje są konkretne. Banki odmawiają finansowania lokalu bez wydzielenia, a późniejsza czysta sprzedaż staje się skomplikowaną sprawą. Procedura trwa od kilku miesięcy do nawet dwóch lat, więc deweloperzy czasem sprzedają z wydzieleniem jeszcze w toku. Zanim wpłacisz depozyt, poproś o potwierdzenie deslinde i porównaj numer działki oraz jednostki w tytule z dokumentacją katastralną. Apartament z tytułem, ale bez deslinde, kupujesz świadomie albo wcale.

Małżeństwo: wspólność majątkowa nawet bez nazwiska w tytule

Dominikańskie prawo rodzinne działa inaczej niż polskie. Zawarcie małżeństwa tworzy wspólność majątkową automatycznie, a małżonek nabywa prawa do nieruchomości nawet wtedy, gdy jego nazwisko nie widnieje w tytule. Przy późniejszej sprzedaży potrzebna jest zgoda obojga.

Dla inwestora planującego zakup na siebie to realny haczyk. Rozwiązanie jest proste: kupując jako osoba w związku małżeńskim, zadbaj o odpowiednie zapisy w umowie przedwstępnej albo rozważ inny tryb majątkowy, po konsultacji z prawnikiem. Lepiej wiedzieć to przed zakupem niż przy sprzedaży.

Strefa przygraniczna: regulacja, która dotyczy garstki

Wzdłuż granicy z Haiti obowiązuje odrębna, restrykcyjna regulacja nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Dla wybrzeża, czyli Punta Cana, Bávaro, Cap Cana, Juan Dolio czy Las Terrenas, jest to sprawa bez znaczenia praktycznego. Warto jednak wiedzieć, że taka strefa istnieje. Jeśli kiedyś celowałbyś w tereny przy granicy, wymagana jest osobna analiza prawna, zanim powstanie jakakolwiek umowa.

Własność plus CONFOTUR: dwie korzyści w jednej transakcji

Pełna własność łączy się na Dominikanie z programem CONFOTUR. Kupując nową jednostkę bezpośrednio od dewelopera w projekcie z certyfikatem, nie płacisz 3-procentowego podatku transferowego i przez 15 lat unikasz rocznego podatku IPI. Przypominamy przy okazji: piętnaście lat biegnie od zatwierdzenia projektu, nie od dnia zakupu, więc warto pytać o datę certyfikatu. Szerzej opisujemy to w przewodniku CONFOTUR: ulgi podatkowe przy zakupie.

Werdykt

Dominikana należy do najprostszych rynków dla polskiego inwestora pod względem własności: równe prawa, pełny freehold i państwowy rejestr tytułów. Całe ryzyko da się wyeliminować trzema sprawdzeniami przed wpłatą: tytuł w rejestrze, wykonane deslinde i status cywilny kupującego. Z tego miejsca zakup na Karaibach robi się przewidywalny jak transakcja w Europie, tylko z lepszym zimowym klimatem.

Zastanawiasz się nad zakupem apartamentu na Dominikanie? Napisz do nas, a pomożemy zweryfikować tytuł i deslinde, zanim oddasz deweloperowi pierwszą złotówkę.